জমির মালিকানা পরিবর্তনের ক্ষেত্রে নামজারি বা মিউটেশন (Mutation) একটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। জমি কেনা-বেচা, উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা ক্রয় সূত্রে পাওয়া কিংবা অন্য যেকোনোভাবে মালিকানা বদল হলে নতুন মালিকের নামে সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াই হলো নামজারি। এই আর্টিকেলে আমরা জানবো—নামজারি/খারিজ কী, কেন নামজারি কেন প্রয়োজন, খারিজ এর নিয়ম ও প্রক্রিয়া কীভাবে সম্পন্ন হয়, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র এবং মোট খরচ কত হতে পারে।
নামজারি/খারিজ কী?
নামজারি বা Mutation হলো একটি আইনগত প্রক্রিয়া, যার মাধ্যমে জমির মালিকানা বদল হলে নতুন মালিকের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড বা খতিয়ান আপডেট করা হয়। সহজভাবে বলতে গেলে, জমির আগের মালিকের নাম কেটে নতুন মালিকের নাম যুক্ত করাকেই নামজারি/খারিজ বলে। নামজারি হলো জমি মালিকানার প্রমানপত্র। অন্যদিকে, খারিজ হলো সেই ধাপ যেখানে পুরনো মালিকের নাম রেকর্ড থেকে বাদ দেওয়া হয়। সাধারণত নামজারি এবং খারিজ একই সঙ্গে সম্পন্ন করা হয়ে থাকে।
নামজারি কেন করা জরুরি?
নামজারি করার মূল কারণ হলো জমির মালিকানা সংক্রান্ত জটিলতা এড়ানো। আপনি যদি কোনো জমি কেনেন কিন্তু নামজারি না করেন, তাহলে সরকারি রেকর্ডে আগের মালিকের নামই থাকবে। এতে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, ঋণ নেওয়া, বা অন্য যেকোনো কাজে ঝামেলা হতে পারে। নামজারি করা থাকলে আপনার মালিকানা আইনগতভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় এবং আপনি সহজেই জমির খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) দিতে পারবেন। আপনি যতক্ষন নামজারি করবেন না ততক্ষন পর্যন্ত সরকারী হিসেবে আপনি জমির মালিক হতে পারবেন না। তাই জমি কেনার সাথে সাথেই নামজারি করা জরুরী।
নামজারি করার জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
নামজারি করতে কিছু প্রয়োজনীয় কাগজপত্র/ ডকুমেন্ট প্রয়োজন হয়ে থাকে নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলো:-
- আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের ফটোকপি।
- জমির মূল দলিল এবং ফটোকপি। (ক্রয় সূত্রে জমির মালিকানার ক্ষেত্রে)
- খতিয়ানের সত্যায়িত কপি।
- সর্বশেষ পরিশোধিত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) রসিদ।
- ওয়ারিশান সনদ (যদি উত্তরাধিকার/ওয়ারিশ সূত্রে জমি পেয়ে থাকেন)।
- জমির নকশা (প্রয়োজনে) এবং
- পাসপোর্ট সাইজের ছবি।
খতিয়ান কাকে বলে? খতিয়ান কত প্রকার ও কি কি?
নামজারি করতে মোট খরচ
নামজারি করার জন্য কিছু খরচ আছে যা সরকার কর্তৃক নির্ধারিত। সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ফি ব্যতিত যদি কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান বেশি দাবি করে তাহলে সেটা আইনত দন্ডনীয়। নিচে সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ফি দেয়া হলো।
- আবেদন ফি: ২০ টাকা ।
- নোটিশ জারি ফি: ৫০ টাকা।
- ডিসিআর ফি: ১১০০ টাকা
উক্ত ফি গুলো আমরা বাংলাদেশের বিভিন্ন মোবাইল ব্যাংকিং এর মাধ্যমে দিতে পারি। যেমন- বিকাশ, নগদ, রকেট ইত্যাদি।
নামজারি সম্পন্ন হতে কত দিন সময় লাগে
সরকারি নিয়ম অনুযায়ী, একটি নামজারি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ কার্যদিবস সময় লাগতে পারে। তবে, কাগজপত্র সঠিক না থাকলে বা অন্য কোনো জটিলতা দেখা দিলে এই সময় আরও বেশি লাগতে পারে।
অনলাইনে নামজারি করার নিয়ম
বর্তমানে ডিজিটাল বাংলাদেশ কর্মসূচির আওতায় অনলাইনে নামজারি করার ব্যবস্থা রয়েছে।
- https://land.gov.bd ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন।
- “নামজারি আবেদন” সেকশনে যান।
- প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ করুন এবং স্ক্যান করা কাগজপত্র আপলোড করুন।
- অনলাইনে ফি পরিশোধ করুন।
- আবেদন সাবমিট করলে একটি ট্র্যাকিং নম্বর পাবেন।
- পরে ভূমি অফিস থেকে আবেদন যাচাই করে ফলাফল জানানো হবে।
অনলাইনে কিভাবে নামজারির আবেদন করবেন
উপসংহার
জমির মালিকানা নিশ্চিত করতে নামজারি একটি অত্যাবশ্যকীয় প্রক্রিয়া। এই প্রক্রিয়া সম্পন্ন করলে আপনি আইনিভাবে জমির পূর্ণাঙ্গ মালিকানা লাভ করেন এবং ভবিষ্যতে যেকোনো ধরনের ঝামেলা থেকে রক্ষা পান। নামজারি করতে সব ধরনের কাগজপত্র এবং নিয়মাবলী সম্পর্কে স্পষ্ট ধারণা রাখা জরুরি, যাতে প্রক্রিয়াটি সহজে এবং দ্রুত সম্পন্ন করা যায়।
নামজারি/খারিজ সম্পর্কিত সাধারণ প্রশ্নোত্তর (FAQ)
প্রশ্ন: নামজারি আর খারিজ কি আলাদা জিনিস?
উত্তর: না। নামজারি ও খারিজ একই বিষয় বোঝায়। উভয়ের অর্থ হলো জমির রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করা।
প্রশ্ন: নামজারি কতদিনে হয়?
উত্তর: সাধারণত ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে নামজারি সম্পন্ন হয়।
প্রশ্ন: অনলাইনে কি নামজারি করা যায়?
উত্তর: হ্যাঁ। land.gov.bd ওয়েবসাইটে অনলাইনে নামজারি আবেদন করা যায়।
প্রশ্ন: নামজারির জন্য কত টাকা লাগে?
উত্তর: প্রায় ১১৭০ টাকা খরচ হয়, তবে আবেদন প্রকারভেদে কিছুটা ভিন্ন হতে পারে।
প্রশ্ন: নামজারি না করলে কি সমস্যা হয়?
উত্তর: নামজারি ছাড়া জমির প্রকৃত মালিকানা প্রমাণ করা যায় না। ফলে জমি বিক্রি বা খাজনা দেওয়া সম্ভব হয় না এবং ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা তৈরি হয়।
প্রশ্ন: ওয়ারিশান সূত্রে নামজারি করতে কী কাগজ লাগে?
উত্তর: ওয়ারিশান সনদ, মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদ, খতিয়ান, খাজনা রসিদ এবং উত্তরাধিকারীদের জাতীয় পরিচয়পত্র প্রয়োজন।
Bhumi Pedia regularly publishes updates and informative videos on land-related topics. Our website features articles on various subjects such as Khatian/Porcha, Namjari/Mutation, Land Development Tax, Namjari Application, Khatian Application, and all matters related to land and property.